二手房交易法律常识

一、什么是二手房

二手房是指已取得房地产权属证书，再次上市交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用房以及单位自建住房、房改房等，办完了产权证后再次上市买卖的住房都称为二手房。

二、购买二手房需要哪些条件？

购买二手房的条件：二手房只要权属清楚，出卖方具备《房屋所有权证》、《国有土地使用证》（提示：我市暂未要求），符合法定上市条件即可购买。

三、哪些二手房屋不能购买？

下列房屋不能购买：违法与违章建筑；教堂、寺庙等宗教建筑；著名建筑及文物古迹等国家保护性建筑；已列入征用和拆迁范围的房屋；共有房屋未经其他共有人书面同意；权属有争议的房屋；司法机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制转移的房屋。此外，成套的房屋不能分割购买。

四、购买二手房应关注哪些事项？

购买二手房应注意的事项：①出售人必须是房屋所有权人，且持有房地产权属证书；②出售人具有出售的权利；③搞清房屋产权来源，是购置或自建，还是继承或受赠等情况；④查验房屋是否办理过抵押，有无出租，有无共有，委托人是否合法等；⑤去现场查看房屋状况，尤其要注意公用部分及历史上形成的一些使用情况，如物业管理、暖气、水电、煤气、通信等费用是否欠缴；⑥对于房屋的质量，可要求出售人做出安全保证；⑦要有一定时间的保证期，以利于发现房屋的质量问题和隐蔽瑕疵；⑧约定出售人有义务配合购房者办理产权过户手续，否则，由出售人承担违约责任；⑨房屋转让时，其附属设施、共用部位、共用设备与房屋的自用部位、自用设备也同时转让；⑩房屋交付是否有障碍。

二手房交易办理过户手续

一、二手房过户需要提供的证件

买卖双方提供的证件：①房地产权属转移登记申请书（1份）；②交易双方当事人及卖方配偶需同时到场，当事人委托他人代办需出具公证委托书；③《房屋所有权证》（原件）；④买卖双方签订的房屋买卖合同或协议（原件1份）；⑤《履约保证合同》、《具结声明》；⑥买卖双方当事人提交身份证明、卖方户口薄或结婚证，未婚须经单位或户口所在街道办事处开具证明（验原件、收复印件各1份）；⑦当事人属法人的须提交委托书和法定代表人证明、营业执照副本和受托人身份证明（验原件、收复印件各1份）；⑧卖方属全民所有制须提交上级主管部门、国有资产管理部门同意出售房屋的批复文件；⑨卖方属集体所有制企业须提交职代会同意出售房屋的决议（原件）；⑩卖方属于有限责任或股份制公司须提交公司章程（原件）、依据章程由权力机构出具董事会（股东会）同意出售房屋的决议（原件）。

二、二手房办理过户的程序

1、办理要求：双方当事人及共有权人（卖方的配偶）应同时到场，委托他人代办的，须出具公证委托书，受理时同时缴纳相关费用。

2、办事期限：6个工作日

3、办理窗口：大连市房地产交易所F4，受理（3、4、5、6、7、8号窗口）；计费及终止交易手续（1、2号窗口）；发证中心（1号窗口领取房屋所有权证）。

二手房买卖中的税费

一、现阶段的税收新政策

从已有税种来看，房屋交易流程过程中需要缴纳的税费包括：营业税、土地增值税、个人所得税、印花税和契税，其中比重最大的是营业税。眼下土地增值税、印花税都已免除，契税也相应下调。调整营业税和个人所得税成为减轻购房人负担最可能出台的举措，其中，减轻营业税是“重头戏”。

部分税费详见下表：

项 目	调 整 前	调 整 后	变 化	执 行 时 间
契 税	1．5%	1%	0．5%	2008．11．1
土地增值税	0．05%	免征	0．05%	2008．11．1
印 花 税	0．05%	免征	0．05%	2008．11．1
营业税（二手房）	不到5年征	不到2年征	年限缩短3年	2008．12．17公布

交易税收调整：对单位、个人转让住宅二手房，暂缓征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、免征印花税。个人买受住宅，免征印花税。个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

个人购买普通住宅不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

房地产开发企业的企业所得税由按月预缴调整为按季预缴。

普通住房标准：

市内四区（含高新园区）的普通住房价格标准不再划分地段和区域，而是统一调整为10000元/平方米，住宅容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下。其他各区市县应视本地区的实际情况，定期调整普通住房价格标准，并报大连市地税局备案。

优惠适用时间：

各项优惠政策应自2008年11月1日起执行，以税款缴纳时间为准，2008年10月31日前已缴纳税款的不再退还。我市关于住房税收优惠的政策意见应当执行至2009年6月30日。

调整住房交易税收前后缴税变化：

举例：个人拥有沙河口区某小区90平方米的住宅产权房，该房的小区容积率为2，小区为4级地，该房购买2年（无购入发票），该房应试用1.5%的个人所得税核定征收率，以8100元/平方米的价格转让给个人乙（乙能提供个人首次购房证明），按2008年1月1日前后的税收政策分别计算交易双方税收。

卖方税收	10月31日前	11月1日后	买方税收	10月31日前	11月1日后
营业税	36，450．00	0．00	产权转移书据印花税	364．50	0．00
城建税	2，551．50	0．00	契税	29，160．00	7，290．00
教育费附加	1，093．50	0．00	权利许可证照印花税	5．00	0．00
地方教育附加	364．50	0．00
个人所得税	10，935．00	0．00
土地增值税	1，822．50	0．00
产权转移书据印花税	364．50	0．00
卖方税收小计	53，581．50	0．00	买方税收小计	29，529．50	7，290．00
买卖双方税收合计	83，111．00（10月31日前）				7，290．00（11月1日后）

学习学习。

谢谢彬彬。